¿Comprar una vivienda como inversión? 7 claves que debes tener en cuenta en 2025

El mercado inmobiliario sigue siendo uno de los sectores más rentables en España. Según datos de idealista, el precio medio de venta de vivienda alcanzó los 2.438 €/m² en junio de 2025, marcando un máximo histórico. En paralelo, el precio del alquiler también batió récords, con 14,6 €/m², tras una subida interanual del 10 %.

Estas cifras demuestran que comprar una vivienda para alquilar o vender puede ser una inversión interesante. Sin embargo, como toda operación financiera, conlleva riesgos y requiere planificación.

1. Elige bien la ubicación

La localización es uno de los factores más determinantes para el éxito de una inversión inmobiliaria. Zonas con alta demanda tienden a revalorizarse y tienen mayor estabilidad en los precios. Aunque suelen ser más caras, también ofrecen mayor liquidez y atractivo para alquilar o vender.

Busca barrios con buena conexión de transporte, servicios, potencial urbanístico y bajo riesgo de conflictos sociales o ocupaciones. Además, define a qué público te diriges: estudiantes, profesionales, familias o turistas.

2. Haz un estudio de mercado

No compres sin analizar la zona. Revisa los precios actuales y su evolución, el tipo de viviendas más demandadas y la oferta disponible. Consulta portales especializados, informes de mercado y, si es necesario, asesórate con agentes inmobiliarios locales.

3. Compara bien las hipotecas

Si vas a financiar la compra, elige bien el tipo de hipoteca. En 2025, los bancos siguen ofreciendo opciones fijas, variables y mixtas. Las hipotecas fijas dan seguridad, pero suelen tener intereses más altos. Las variables pueden ser más económicas al principio, pero conllevan más riesgo si los tipos suben.

Además, estudia bien los costes añadidos: comisiones, seguros obligatorios, productos vinculados o la duración del préstamo.

4. Revisa la fiscalidad antes y después

Comprar vivienda implica varios impuestos:

• Si es obra nueva: IVA (10 % en viviendas, 21 % en locales) + AJD (0,5–1,5 %, según CCAA).
• Si es de segunda mano: ITP (6–11 %, según CCAA) + AJD.

También deberás asumir gastos notariales, gestoría y registro. Y si luego vendes con beneficios, tributarás en el IRPF (19–28 %) y pagarás la plusvalía municipal.

5. Elige bien el tipo de vivienda

• Obra nueva: más cara, pero sin reformas y con garantía del promotor.
• Segunda mano: más asequible, en zonas consolidadas, pero con posibles costes de reforma.
• A reformar: opción de mayor revalorización, pero también con más riesgo e imprevistos.

Evalúa el estado real del inmueble, calcula el coste de adecuación y sopesa si compensa frente a otras alternativas.

6. Define tu estrategia de inversión

• Comprar para alquilar (tradicional): ingresos estables, menor rotación y menor gestión.
• Alquiler vacacional o por habitaciones: rentabilidad más alta, pero mayor carga operativa.
• Comprar, reformar y vender: posibilidad de generar plusvalías rápidas, aunque con más exposición al riesgo.

Tu elección dependerá de tu perfil, el tiempo que quieras dedicar a la gestión y el horizonte temporal de tu inversión.

7. Calcula bien la rentabilidad real

La rentabilidad bruta se calcula así: (Ingresos anuales por alquiler / precio de compra) × 100. Pero la que realmente importa es la rentabilidad neta, que descuenta:

• Gastos de hipoteca
• Impuestos y tasas (IBI, basura...)
• Gastos de comunidad
• Seguros, mantenimiento y periodos sin inquilino

Además, define si vas a mantener la propiedad a largo plazo o si planeas venderla a medio plazo. A mayor riesgo o menor horizonte, más prudencia y análisis.

¿Y los riesgos?

Como toda inversión, comprar una vivienda no es una apuesta segura. El contexto político y normativo puede cambiar. En los últimos años se han endurecido las condiciones para los propietarios en alquiler: límites de precio, ampliación de plazos para desahucios, nuevas regulaciones fiscales…

Estudia el entorno legal y protege tu inversión contratando seguros adecuados (como el de impago de alquiler) y dejando margen en tus cálculos para imprevistos.

Conclusión

Invertir en vivienda sigue siendo una opción sólida si se hace con cabeza. Elegir bien la zona, conocer el mercado, calcular correctamente los gastos y definir una estrategia clara son los pilares de una inversión inmobiliaria rentable.

Infórmate, compara opciones y no te precipites. Una buena compra hoy puede darte rentabilidad durante años.