1) El pulso del mercado (datos rápidos que te afectan)

Madrid (ciudad)

• Renta media: 22,1 €/m² (jul-25), +11,3% YoY; leve +0,3% MoM. Traducción: pricing power alto, competencia por stock bien ubicado.
  
  
• Zonas tensionadas: no declaradas en la CAM (vía política regional). Implica sin tope específico por “zona” ahora mismo.
  
  
• Demanda estudiantil & PBSA: Madrid concentra ~82 residencias / ~13.000 camas con ocupación ~97% y gran tirón de estudiantes internacionales (~41.300). Resultado: residencias casi llenas → más presión sobre pisos compartidos.
  
  

Valencia (ciudad)

• Renta media: 13,5 €/m² (jul-25), +10,3% YoY; +0,3% MoM. Buen momentum, especialmente en Ciutat Vella/Algirós/Ruzafa.
  
  
• Zonas tensionadas: no figura en el listado estatal vigente; debate local para declararla, pero sin efecto legal a fecha de hoy.
  
  
• Demanda estudiantil & PBSA: oferta PBSA corta: estimadas ~5.800 camas vs una necesidad muy superior; hay pipeline (p.ej., 271 nuevas habitaciones promovidas recientemente). Con residencias saturadas en España (~97%), la demanda se vuelca en alquiler convencional.

Granada (ciudad)

• Renta media: 10,4 €/m² (jul-25), +6,6% YoY; +0,3% MoM. Sigue siendo “value play” universitario: relación €/habitación muy líquida.
  
  
• Zonas tensionadas: no (Andalucía no las declara). Sin tope autonómico específico.
  
  
• Demanda estudiantil & PBSA: la UGR es imán Erasmus (≈1.900–2.000 entrantes/año), lo que tensiona septiembre-octubre; ocupaciones de residencias nacionales >97% refuerzan la presión en pisos compartidos.
  
  

Sevilla (ciudad)

• Renta media: 12,7 €/m² (jul-25), +? YoY (trayectoria al alza; +1,6% MoM en jun-25 y +0,1% MoM en jul-25). Mercado activo en Nervión-Centro-Triana.
  
  
• Zonas tensionadas: no (Andalucía mantiene “no declaración”).
  
  
• Demanda estudiantil & PBSA: US rozando 3.000 internacionales/año; la ciudad prevé ~8.000 camas PBSA a cierre de 2025, aún por debajo de la demanda → spillover a alquiler tradicional.
  
  

Recordatorio legal/fiscal para las 4

• Revisión anual de renta (contratos firmados desde 25-may-2023): usa el Índice INE (2,15% en julio 2025), no el IPC. Clave para actualizar en otoño sin fricciones.
  
  
• Zonas tensionadas: hoy no aplica en estas cuatro, pero si alguna se declarase, cambiarían reglas de fijación/actualización y posibles incentivos fiscales. Vigilar el SERPAVI oficia.

2) ¿Qué significa para ti?

• Pricing con cabeza: parte de comparables reales + calendario académico. En tensionadas, el precio no es “free for all”:

• Pequeño propietario: el nuevo contrato suele estar anclado al precio anterior (con la actualización legal que toque).
  
  

• Gran tenedor: en tensionadas entras en índice de referencia (SERPAVI). Chequéalo antes de publicar.
  
  

• Actualizaciones 2025: si tu contrato es posterior a mayo 2023, la revisión anual usa Índice INE (2,15% en julio), no IPC. Si es anterior, se mantiene lo pactado (IPC/IGC), con límites.
  
  

• Fiscalidad que sí mueve la aguja: en zonas tensionadas, bajar el precio >5% respecto al contrato anterior puede darte una reducción del 90% del rendimiento en IRPF. También hay 70% (jóvenes 18–35, alquiler social, etc.). No improvises: revisa requisitos.
  
  

• Producto > metros: los estudiantes priorizan ubicación + wifi sólido + escritorio + comunidad/seguridad. Pequeñas mejoras (camas buenas, luz, mesa decente) = menos vacancia y mejor ticket.
  
  

3) Checklist express de cumplimiento (evita multas & drama)

• ¿Tu municipio es “tensionado”? Mira el mapa/índice oficial (SERPAVI) y las resoluciones del BOE.
  
  

• ¿Eres “gran tenedor”? En Cataluña puedes serlo con 5+ viviendas en zonas tensionadas (no 10). Cambian reglas y topes.
  
  

• ¿Cómo calculas la subida? Si te toca en 2025 y el contrato es nuevo post-ley, usa el Índice INE (no el IPC).
  
  

• IRPF 2024/25: documenta bien rebajas, jóvenes inquilinos, rehabilitaciones, etc. para aplicar 50/60/70/90% donde proceda (y duerme tranqui si te llaman de Hacienda 🧾).
  
  

4) Playbook de captación para septiembre–octubre

• Timing: abre calendario de visitas ya; Erasmus llega en olas.
  
  

• Fotos y copy: vende valor (wifi estable, mesa XL, enchufes, luz natural).
  
  

• Flexibilidad responsable: contratos 10–12 meses y opciones por habitación si tu zona lo demanda.
  
  

• Amenidades killer: kit de bienvenida, guía del barrio, soporte “onboarding” (metro, campus, SIM). Son 30€ que se notan en reviews.
  
  

• Securiza pagos: depósito/fianza legal + seguro de impago (si tu perfil de riesgo lo aconseja).
  
  

5) TL;DR ejecutivo

• El alquiler sigue fuerte (14,6 €/m²; +10,9% YoY). Actualiza con Índice INE (+2,15% jul). Vigila zonas tensionadas y fiscalidad pro–rebaja (hasta 90%). La demanda estudiantil sigue creciendo y las residencias empujan, pero no cubren todo el gap. Si empaquetas bien tu piso (producto + cumplimiento + precio razonable), se alquila solo. 

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